Khazalová: Na evropském trhu nemovitostí začínají dominovat velcí hráči, trend přichází i do Česka

Gaby Khazalová, soukromý archiv

Čím dál tím více velkých investorů skupuje byty po celé Evropě, mají díky tomu stále větší moc ovlivňovat celkovou bytovou politiku. A nyní tento trend přichází i do Česka, říká novinářka a první česká držitelka Evropské novinářské ceny Gaby Khazalová. Ocenění získal také architekt a odborník na krizi bydlení Jakub Nakládal, který se na projektu podílel.

Gaby Khazalová je zástupkyní šéfredaktora Deníku Referendum a editorkou jeho rubriky Město. Minulý týden se také stala první českou vítězkou Evropské novinářské ceny, kterou získala za inovativní projekt Města v pronájmu (Cities for Rent). Na tom pracovaly redakce z řady evropských zemí, od německého Tagesspiegelu přes rakouskou veřejnoprávní televizi ÖRF po španělský deník El Diario.

Nedávno jste se vrátila z Madridu, kde jste si byla převzít Evropskou novinářskou cenu. Získala jste ji za projekt Města v pronájmu, na kterém se podílela celá síť redakcí napříč Evropou. Co v současné době spojuje evropská města?

Všechna evropská města se potýkají s podobnými výzvami, ať už jde o krizi bydlení, kterou jsme se zabývali, nebo o důsledky klimatické změny. Je proto čím dál tím víc vidět, že města hledají nějaké společné cesty, jak tyto problémy řešit.

A to se týká i novinářské obce. Trendem proto v současné době je čím dál více spolupracovat na kolaborativních projektech a pokrývat daná témata ve vzájemných spolupracích. Investigativně i z hlediska možných typů řešení. Inovativní část našeho projektu spočívala zejména v tom, že to byl projekt založený na sběru dat, a to za použití různých technologií, a jejich analýza. Inovace ale spočívá i v tom, že se více redakcí propojí a společně pracují na jednom tématu.

Tím byla ve vašem případě krize bydlení. Na co konkrétně jste se zaměřili?

Tématem byla krize a nedostupnost bydlení. Podtitulem projektu Města v pronájmu bylo „Investigace korporátních pronajímatelů v Evropě“. Takže jsme se zaměřovali na velké korporace a investiční fondy, které vlastní byty k pronájmu napříč celou Evropou.

Co jste tedy zjistili?

V jedné části jsme se věnovali obecně sběru statistických dat, která se dotýkají bydlení v celé Evropě. Kolik a jakých investic vůbec proudí do realitního trhu? Jak je bydlení dostupné či nedostupné v různých evropských hlavních městech? A jak stoupají nájmy a ceny nemovitostí? Základním sdělením této části bylo zejména to, že od finanční krize v roce 2009 v celé Evropě radikálním způsobem narostly investice do nemovitostí.

V té druhé se každý datový tým z jednotlivých evropských měst soustředil na to, jaká je vlastnická struktura bytů, které slouží k pronájmu v daných hlavních městech. Tam se závěry liší město od města.

Praha je poměrně specifická, protože to je postkomunistické město. Většina ostatních týmů, které byly do projektu zapojené, byli novináři ze západních, jižních a skandinávských měst. Závěry v případě České republiky proto byly trochu jiné než v případě ostatních, ale je pravda, že i tak jsme našli styčné body. Objevili jsme třeba několik konkrétních velkých hráčů na trhu s bydlením, kterými jsme se zabývali nejen my, ale i tým novinářů z Berlína a Osla.

Velká města musí připravit plány udržitelné dopravy, vypořádat se musí i s koloběžkami

Velká města budou mít podle nové evropské legislativy povinnost připravit plány pro hladkou a ekologickou dopravu. Vypořádat se v nich musí nejen s vysokým počtem aut ve městech, chybějící dobíjecí infrastrukturou pro elektromobily, ale také se sdílenými koloběžkami a skútry. 

Stále více velkých investorů skupuje byty napříč Evropou

Někdo by mohl namítnout, že existuje volný trh a že tyto korporace nedělají fakticky nic nelegálního, byť to může být kontroverzní. V čem je to problematické?

Zaprvé ten trend, který vidíme v poslední době – který je zřetelnější v západní Evropě než v ČR, ale přichází pomalu už i k nám –, je nárůst moci u velkých hráčů na úkor drobnějších vlastníků, pro které je bydlení tím pádem čím dál nedostupnější.

Když jsme analyzovali jednotlivé investice, které do realitního trhu proudí, tak je na nich vidět, že čím dál tím více velkých investorů skupuje byty po celé Evropě. Což znamená, že mají čím dál tím větší moc ovlivňovat celkovou bytovou politiku v Evropě. A to vede řadu lidí k úvahám, že by se měla politika bydlení řešit nejen na úrovni národních států, ale na úrovni celé Evropské unie. Protože jde o nadnárodní korporace, které s bydlením obchodují po celé Evropě.

Co to znamená pro nájemníky, byla jedna z hlavních součástí projektu, kdy se jednotlivé novinářské týmy snažily zmapovat, jak se tihle velcí hráči chovají k nájemníkům, jaká je jejich legislativně ukotvená ochrana v jednotlivých zemích. A kromě toho, že je bydlení čím dál nedostupnější, se přišlo i na několik praktik v chování vůči nájemníkům, které byly na hraně zákona nebo by je šlo označit za nemorální. Ať už šlo o nejrůznější případy vystěhovávání, nebo pronajímání bytů přes krátkodobé pronájmy Aibnb, což nutně vede k tomu, že byty jsou ještě méně dostupné pro lidi, kteří ve městech žijí.

Čemu konkrétně se tedy věnovala vaše redakce?

Zabývali jsme se dvěma velkými bytovými fondy. Jedním z nich je velký bytový fond v Ostravě, který vlastní švédská korporace Heimstaden, která ho koupila v lednu 2020. Jedná se o největšího korporátního vlastníka bytového fondu v Česku, kde je jinak bytová struktura docela fragmentovaná a rozdrobená a je tu, například oproti Berlínu, hodně malých vlastníků. Proto jsme se na tento případ zaměřili a investigativně se nažili prokázat, že v Ostravě dochází k segregaci na základě etnicity. Přinesli jsme tak důkazy o tom, že pokud tam žádají o sociální byty lidé, kteří jsou Romové, tak jsou jim přidělovány byty výhradně ve vyloučených lokalitách.

Stejnou korporací, která vlastní Heimstaden, což je norský investiční fond, se zabývali kolegové v Oslu. Přišli na to, že přestože tento investiční fond, jenž patří jednomu z nejbohatších mužů Norska, vlastní v zemi 3500 bytů, tak odvádí na daních v přepočtu pouze zhruba 65 tisíc korun ročně. Právě tohle zjištění vzbudilo v Norsku celospolečenskou debatu o tom, zda je v pořádku, že někdo, kdo vlastní tolik bytů, na nichž vydělává, odvádí tak málo daní.

A tou samou korporací se zabývali i kolegové v Berlíně, kteří řešili, jakým způsobem tam Heimstaden nakupuje byty a jaké důsledky to pro berlínské čtvrti a obyvatele má.

Takže pro obyvatele stoupají nájmy, zvyšují se ceny nemovitostí a zároveň z toho neplyne ani přínos do státní kasy.

Právě to bylo nesmírně zajímavé i v českém případě, protože když jsme zmapovali největší vlastníky v Praze, tak jsme přišli na to, že opravdu nemalá část z nich jsou sice české firmy, ale jejich vlastnická struktura končí v daňových rájích.

Takže druhou investigací, kterou jsme na tomto tématu odvedli, se týkala toho, jaké byty vlastní například manželé Tykačovi v Praze. A zjistili jsme, že jejich vlastnická struktura končí na Kypru, případně až na Bahamách. Vidíme tedy ten samý problém – zatímco nájemníkům se často zvyšují nájmy, tak zisky z bytů ani nekončí v České republice, ale putují někam dál, kde se nedaní.

Již jste zmínila, že jeden z korporátů, které skupují byty napříč evropskými metropolemi, pochází z Norska. O jaké další velké firmy jde, můžete být konkrétnější?

Obávám se, že jména těchto firem českému čtenáři nic moc neřeknou. I Heimstaden, který vstoupil do České republiky v roce 2020, byl pro spoustu lidí víceméně neznámý. Tehdy svůj dnešní bytový fond koupil od investičního fondu Blackstone, který je o něco známější. Je to investor, který proslul zejména skupováním hypotečních úvěrů ve Španělsku během finanční krize v roce 2009. Své bytové portfolio tak postavil na tom, že ve chvíli, kdy Španělé byli zadluženi a nemohli splácet hypotéky, tak byty prakticky skoupil od bank. Což vedlo k vystěhovávání i poměrně velkým protestům.

V případě Prahy jde zmínit společnost CPI Property Group Radovana Vítka, která má své nové developmenty i v Brně. Nebo společnost CIB (Group – pozn. red.), která vlastní sídliště Písnice.

Je důležité říct, že jsme v době, kdy se mění trend. Objevují se tak noví a noví hráči. Dosud bylo zvykem, že když se postavil nějaký nový development, tak se byty rozprodaly jednotlivcům jako byty na investice. Nyní, kdy začíná být velmi výhodný nájem – a naopak nemá smysl byt prodávat, protože nájmy neustále rostou – je trendem, že se čím dál tím více investorů a developerů soustředí na nájemní bydlení.

Když se tedy podíváme na některé nové developerské projekty, tak do budoucna lze očekávat, že se nerozprodají, ale zůstanou v rukou jedné velké firmy. Což bude na trhu zřejmě vytvářet nové subjekty.

V Česku jsou nejproblematičtější krátké smlouvy

Z velké části jste se v projektu věnovali sociální rovině tohoto problému. Jaké jsou konkrétní dopady na běžné obyvatele?

Na obecné rovině existuje proces, kterému se říká financializace bydlení. To znamená, že bydlení se čím dál tím méně stává základním právem a čím dál tím více obchodovanou komoditou. Třeba ve zmíněném případě Španělska bylo dobře vidět, že je to jen komodita, když si velký investor od banky koupí váš úvěr a může vás kdykoliv vystěhovat. To je ten přímý vliv na nájemníky i ty, kdo jsou zatíženi hypotékou.

Pak je otázka, jak se konkrétní společnosti k nájemníkům chovají. To se v každé zemi liší, třeba Česko je poměrně specifické tím, že se tu poskytují jen krátkodobé nájemní smlouvy. A to nezajišťuje lidem, kteří v nich bydlí, nijak velkou ochranu. Majitelé tak ani nemusí dávat výpověď z nájmu, stačí jen vystěhovat nájemníka v momentě, kdy mu vyprší smlouva. To se ukázalo jako velký problém třeba během covidu, kdy najednou řada lidí přišla o svůj stabilní příjem, a proto byla zaváděna různá opatření, jako odložení splácení nájemného. Ale ukázalo se, že největší problém jsou právě krátkodobé nájemní smlouvy, které vám vyprší a novou už nedostanete.

Jaké nástroje mají města a státy, aby mohly ovlivňovat, jaké typy bytů se staví? Zda jsou jen investiční, nebo dostupné i třeba pro střední třídu?

Myslím si, že zde je čím dál větší snaha. Například na úrovni Evropské unie se vede debata o sociální taxonomii, která by měla zajistit větší sociální odpovědnost těchto subjektů, a aby se začalo řešit, jaký typ bytů se staví. Zda to jsou byty, které si nikdo nemůže dovolit a které jsou pouze na investice, nebo zda to jsou byty pro lidi, kteří v daných městech skutečně žijí.

Obecně je z mého pohledu jedinou cestou to, aby státy, města i Unie začaly podporovat výstavbu dostupného bydlení. Třeba toho městského nájemního, nebo takového, které by vlastnily neziskové organizace, případně družstva. Protože jediná cesta, jak udělat trh s bydlením stabilnější a méně náchylný vůči hypotečním krizím, je posilování segmentu nájemního bydlení.

Jakému dalšímu tématu se plánujete věnovat?

Určitě chci zůstat u tématu bydlení. Stejně tak u investigativní práce, která vychází z těch již sesbíraných dat, ta pro mě ještě neskončila. V budoucnu se pravděpodobně budeme zaměřovat i na některé další subjekty, které na trhu působí. A víc plánů nemůžu prozradit.

Díky ceně jsme každopádně získali odměnu 10 tisíc euro a v rámci mezinárodního týmu jsme se již při předávání v Madridu dohodli, že je věnujeme na naši další práci. Takže nějaké plány určitě máme.

Seniory ohrožuje energetická chudoba. Je potřeba velká informační kampaň, apelují experti

Evropa se dál potýká s vysokými cenami energií, a zlepšení odborníci neočekávají. V čem spočívají největší překážky při boji s energetickou chudobou?